Byt po rekonštrukcii je drahší o 458 €/m². Rekonštrukcia stojí dvakrát toľko

Byt v pôvodnom stave sa v aktuálnej ponuke predáva za 1 933 €/m², byt po rekonštrukcii za 2 391 €/m² a novostavba za 3 073 €/m². Prirážka za zrekonštruovaný byt je teda 458 € na každom metri. Kompletná rekonštrukcia bytu pritom stojí 700 až 1 100 €/m². Trh v ponukových cenách oceňuje hotovú rekonštrukciu zhruba na polovicu toho, čo reálne stála.

Tri cenové hladiny v ponuke

• Pôvodný stav: medián 116 500 €, 1 933 €/m² (322 ponúk)
• Po rekonštrukcii: medián 149 000 €, 2 391 €/m² (3 377 ponúk)
• Novostavba: medián 207 888 €, 3 073 €/m² (1 856 ponúk)
• Development (rozostavané projekty): medián 202 500 €, 3 182 €/m² (177 ponúk)

Rozdiel medzi pôvodným stavom a novostavbou je 59 % na metri. Metodická poznámka je namieste: stav uvádza v inzeráte približne polovica predávajúcich, zvyšných 48 % ponuky ho neudáva. Kategória „pôvodný stav“ je najmenšia — tvorí len 2,9 % ponuky. Ide o ponukové, nie realizované ceny.

Prirážka za rekonštrukciu podľa dispozície

Celoslovenský priemer skrýva to podstatné. Rozdiel medzi pôvodným stavom a stavom po rekonštrukcii nie je rovnaký pri všetkých veľkostiach bytu:

• 1-izbové: 2 072 → 3 125 €/m², prirážka 1 053 €/m² (+51 %)
• 2-izbové: 2 015 → 2 411 €/m², prirážka 396 €/m² (+20 %)
• 3-izbové: 1 817 → 2 260 €/m², prirážka 443 €/m² (+24 %)
• 4-izbové: 1 696 → 2 323 €/m², prirážka 627 €/m² (+37 %)

Najvyššiu prirážku za rekonštrukciu má jednoizbový byt. Dôvod je praktický: pri malom byte je kupujúcim najčastejšie niekto, kto rieši prvé bývanie alebo investíciu na prenájom, a ani jeden z nich nemá kapacitu robiť rekonštrukciu. Zaplatí radšej hotový stav. Pri dvojizbovom byte je prirážka menej než polovičná.

Prepočet v eurách, nie v percentách

Prepočet na konkrétny byt ukazuje, či sa rekonštrukcia s cieľom predaja vôbec oplatí. Náklad počítame v rozpätí 700 – 1 100 €/m² za kompletnú rekonštrukciu:

• 1-izbový (38 m²): cenový rozdiel v ponuke +40 540 €, náklad 26 600 – 41 800 € → zhruba na nule až mierne v pluse
• 2-izbový (54 m²): rozdiel +26 205 €, náklad 37 800 – 59 400 € → mínus 12 000 až 33 000 €
• 3-izbový (71 m²): rozdiel +26 500 €, náklad 49 700 – 78 100 € → mínus 23 000 až 52 000 €
• 4-izbový (83 m²): rozdiel +56 000 €, náklad 58 100 – 91 300 € → na nule až výrazne v mínuse

Pri trojizbovom byte, ktorý je najpočetnejšou kategóriou v ponuke, je rozdiel medzi nákladom a prirážkou najväčší. Rekonštrukcia veľkého bytu výhradne pre účel predaja je v týchto číslach stratová operácia.

Čo to znamená pre kupujúcich

Ak viete rekonštrukciu zorganizovať a máte na ňu peniaze mimo hypotéky, kúpa bytu v pôvodnom stave je najlacnejšia cesta k zrekonštruovanému bývaniu. Za trojizbový byt zaplatíte v mediáne o 26 500 € menej a rekonštrukciu urobíte v štandarde, ktorý si vyberiete sami.

Dva háčiky treba brať vážne. Prvý: banka nefinancuje rekonštrukciu automaticky — odhad vychádza z aktuálneho stavu nehnuteľnosti a na práce potrebujete vlastné zdroje alebo samostatný úver. Druhý: bytov v pôvodnom stave je v ponuke len 322, teda necelé tri percentá trhu. Nie je to stratégia, ktorú si viete naplánovať na konkrétny mesiac.

Čo to znamená pre predávajúcich

Ak zvažujete rekonštrukciu preto, aby ste byt lepšie predali, čísla hovoria jasne: pri dvoj- a trojizbových bytoch sa vám investícia v cene nevráti. Vráti sa vám v niečom inom — v rýchlosti predaja a v šírke okruhu záujemcov — ale nie v eurách.

Rozumnejší je preto medzikrok: opraviť to, čo kupujúceho odradí na prvý pohľad (kúpeľňa, elektroinštalácia, okná), a nerobiť kompletnú prestavbu. Pomer medzi vynaloženými peniazmi a efektom na cenu je pri čiastkových prácach neporovnateľne lepší.

Čo to znamená pre investorov

Pre investora, ktorý kupuje na prenájom, je najzaujímavejšie číslo prirážka pri jednoizbových bytoch. Práve tam trh za hotový stav zaplatí najviac — a práve jednoizbové byty majú dlhodobo najvyšší hrubý nájomný výnos. Kombinácia „kúpiť v pôvodnom stave, zrekonštruovať, prenajímať“ dáva pri malých bytoch ekonomicky najlepší zmysel, pretože prirážka 1 053 €/m² pokrýva náklad na rekonštrukciu prakticky celý.

Novostavba stojí na opačnom konci úvahy: 3 073 €/m² je o 59 % viac než pôvodný stav a o 29 % viac než byt po rekonštrukcii. Kupujete za to nulové starosti s technickým stavom na najbližších pätnásť rokov a spravidla nižšie náklady na energie. To sú reálne hodnoty — ale sú to hodnoty pre užívateľa, nie pre výnos.

Zhrnutie do jednej vety: rekonštrukcia je investícia do bývania, nie do hodnoty nehnuteľnosti. V ponukových cenách sa vráti len pri najmenších bytoch. Pri všetkom ostatnom si za ňu kupujete komfort, nie zisk.