Byt kúpený počas manželstva je spoločný, aj keď je na liste vlastníctva jedno meno

Medián ponukovej ceny bytu je dnes 174 990 € a rodinného domu 199 000 €. Pri väčšine takých kúp stojí na strane kupujúceho manželský pár — a spolu s nehnuteľnosťou nadobúda aj právny režim, o ktorom sa dozvie spravidla až vtedy, keď ho potrebuje: bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.

Je to inštitút, ktorý funguje inak než bežné spoluvlastníctvo. Nemá podiely. Nevzniká dohodou. A nedá sa obísť tým, že sa do katastra zapíše len jedno meno.

Čo do bezpodielového spoluvlastníctva patrí

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) je v bezpodielovom spoluvlastníctve všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva. Výnimky sú tri:

• veci získané dedičstvom alebo darom,
• veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov,
• veci vydané v rámci reštitučných predpisov manželovi, ktorý mal vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.

Prakticky to znamená: byt kúpený počas manželstva je spoločný bez ohľadu na to, kto zaň platil a koho meno je na liste vlastníctva. Zápis v katastri je evidenčný údaj, nie titul nadobudnutia. Ak sa tam objaví len jedno meno, druhý manžel neprišiel o nič — má rovnaké právo k celej veci.

A naopak: byt zdedený alebo darovaný počas manželstva patrí len jednému, aj keď v ňom rodina roky býva. To je najčastejší zdroj nedorozumení pri delení majetku.

Predmanželská zmluva na Slovensku neexistuje

Slovenské právo nepozná predmanželskú zmluvu v podobe, akú poznáte z filmov. Bezpodielové spoluvlastníctvo vzniká uzavretím manželstva zo zákona, takže sa nedá upraviť skôr, než vôbec existuje.

Čo sa dá: podľa § 143a môžu manželia dohodou vo forme notárskej zápisnice zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva rozšíriť alebo zúžiť, a to aj vo vzťahu k majetku a záväzkom, ktoré nadobudnú v budúcnosti. Môžu tiež vyhradiť, že bezpodielové spoluvlastníctvo vznikne až ku dňu zániku manželstva, a môžu si upraviť správu spoločného majetku.

Dôležitý detail: na takúto dohodu sa manželia môžu voči tretej osobe odvolať len vtedy, ak jej je dohoda známa. Voči banke, veriteľovi či kupujúcemu teda nefunguje automaticky — musí sa im preukázať.

Predaj a hypotéka: bez oboch podpisov to nejde

Podľa § 145 ods. 1 môže bežné veci týkajúce sa spoločného majetku vybavovať každý z manželov sám. Vo všetkých ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Predaj bytu bežnou vecou nie je. To má tri praktické dôsledky:

• Kúpna zmluva podpísaná len jedným manželom je napadnuteľná. Ide o relatívnu neplatnosť — úkon platí, kým sa jej dotknutý manžel nedovolá. Ale dovolať sa jej môže, a kupujúci potom rieši problém, ktorý si nespôsobil.
• Kupujúci si musí overiť rodinný stav predávajúceho. List vlastníctva s jedným menom nie je dôkaz, že vec nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve. Ak bola nadobudnutá počas manželstva a nešlo o dar či dedičstvo, s najväčšou pravdepodobnosťou v ňom je.
• Banka pri hypotéke chce oboch. Keďže záložné právo sa zriaďuje na vec v bezpodielovom spoluvlastníctve, do zmluvy vstupujú obaja manželia. Nie je to obchodná politika banky, ale dôsledok § 145.

Podľa § 145 ods. 2 sú navyše z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Veriteľ si teda môže vybrať, od ktorého z nich bude plnenie žiadať.

Rozvod a trojročná lehota, ktorá rozhodne za vás

Bezpodielové spoluvlastníctvo zaniká zánikom manželstva (§ 148). Súd ho môže zo závažných dôvodov zrušiť aj počas manželstva — typicky pri podnikaní jedného z manželov.

Zánikom sa však majetok automaticky nerozdelí. Nasleduje vyporiadanie podľa § 149, kde platí, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý je pritom oprávnený žiadať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho výlučný majetok. Súd prihliada aj na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

A tu je ustanovenie, ktoré prekvapí najviac ľudí: ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva nedôjde k vyporiadaniu dohodou ani nie je podaný návrh na súd, nehnuteľnosti sa zo zákona stávajú podielovým spoluvlastníctvom s rovnakými podielmi.

Znie to spravodlivo, ale je to horší výsledok než dohoda:

• zaniká možnosť zohľadniť, kto koľko do nehnuteľnosti vložil zo svojho,
• bývalí manželia zostávajú spoluvlastníkmi s predkupným právom voči sebe navzájom,
• akékoľvek ďalšie nakladanie s nehnuteľnosťou si vyžaduje súčinnosť druhej strany,
• rozdelenie potom rieši žaloba o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva — dlhší a drahší proces.

Dohoda o vyporiadaní, ktorá sa týka nehnuteľnosti, musí byť písomná a účinnosť nadobúda vkladom do katastra (§ 150). Samotný rozvodový rozsudok kataster nezaujíma — bez vyporiadania sa zápis nezmení.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Pri kúpe od jednej osoby si overte, či nadobudla nehnuteľnosť počas manželstva. Ak áno a nešlo o dar ani dedičstvo, do zmluvy patrí aj druhý manžel — alebo aspoň jeho preukázateľný súhlas.
• Ak nehnuteľnosť patrí len jednému, majte na to doklad. Darovacia zmluva, dedičské rozhodnutie alebo notárska zápisnica podľa § 143a. Tvrdenie v inzeráte nestačí.
• Investície do výlučného majetku partnera si zapisujte. Rekonštrukcia zdedeného domu zo spoločných peňazí zakladá nárok na náhradu — ale len ak sa dá preukázať.
• Po rozvode nečakajte tri roky. Lehota nie je ochranná doba, je to termín, po ktorom o rozdelení rozhodne zákon namiesto vás, a to najhrubším možným spôsobom — na polovice.
• Pri podnikaní jedného z manželov zvážte notársku zápisnicu. Záväzok, ktorý vznikol počas manželstva jednému z manželov, sa pri výkone rozhodnutia môže uspokojiť aj z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva. Rodinný byt tak môže ručiť za dlh, ktorý nevznikol pri jeho kúpe.

Bezpodielové spoluvlastníctvo je nastavené tak, aby chránilo manžela, ktorý sa staral o rodinu namiesto o kariéru. Funguje to — ale len dovtedy, kým sa niekto spolieha, že „to je predsa napísané na mňa“. Na liste vlastníctva môže byť čokoľvek. Rozhoduje to, kedy a ako bola nehnuteľnosť nadobudnutá.

Zdroj: zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov, vlastné dáta z aktívnej inzercie k 29. 8. 2026. Ide o orientačné zhrnutie právnej úpravy, nie o právne poradenstvo — konkrétny prípad posúdi advokát alebo notár.