Byt bez tiarch sľubuje 3,1 % inzerátov. Na cene metra sa to takmer neprejaví

Bez tiarch je veta, ktorá má kupujúceho upokojiť. V aktívnej ponuke kukera.sk k 8. 10. 2026 ju alebo podobné spojenie (nezaťažený, bez akýchkoľvek tiarch) uvádza 398 z 12 779 inzerátov bytov na predaj, teda 3,1 %. Na inzertnom portáli je to 3,0 % (254 bytov), na realitnom 3,5 % (144 bytov). Do výpočtu sme zaradili byty s uvedenou cenou aj podlahovou plochou, bez duplicitných inzerátov.

Za sľub čistého listu vlastníctva si predávajúci viac nepýtajú. Medián ceny metra je na inzertnom portáli 2 384 €/m² proti 2 513 €/m² pri ostatných bytoch (−5,1 %). Na realitnom portáli 3 895 €/m² proti 3 769 €/m² (+3,4 %). Medián celkovej ceny je 150 000 € proti 159 000 €, resp. 238 000 € proti 239 000 €. Plocha je rovnaká, 65 m².

Kto píše bez tiarch

Túto vetu používajú hlavne predávajúci starších bytov. Porovnanie (byty bez tiarch / ostatné byty):

• novostavba: 6,3 % / 16,2 %
• zmienka o rekonštrukcii: 80,4 % / 55,0 %
• výťah: 65,3 % / 41,9 %
• zateplený dom: 54,0 % / 32,8 %
• panelový dom: 12,1 % / 8,2 %

Pri novostavbe od developera sa o ťarchách v inzeráte obvykle nepíše, pri predaji od súkromného vlastníka áno. Najčastejšie sa veta objavuje pri jednoizbových bytoch (4,4 %), pri dvojizbových v 2,5 %, pri trojizbových v 3,6 % a pri väčších bytoch v 2,1 %.

Podľa krajov

• Košický kraj: 4,4 %
• Bratislavský kraj: 4,1 %
• Banskobystrický kraj: 3,3 %
• Prešovský kraj: 3,2 %
• Nitriansky kraj: 3,0 %
• Trenčiansky kraj: 2,0 %
• Žilinský kraj: 1,8 %
• Trnavský kraj: 1,6 %

Porovnanie s podobnými bytmi

• Rovnaká mestská časť alebo mesto, rovnaký portál a počet izieb: meter je lacnejší o 4,3 %, drahší je byt bez tiarch len v 76 zo 195 skupín.
• Rovnaký kraj, portál a pásmo plochy: −12,8 % (drahší v 13 z 58 skupín).
• To isté a navyše novostavba: −7,2 % (23 zo 71 skupín).
• To isté a navyše zmienka o rekonštrukcii: −3,1 % (43 z 99 skupín).

Byty, ktoré sa chvália čistým listom vlastníctva, sú teda o niečo lacnejšie. Nie preto, že by čistý list vlastníctva znižoval hodnotu, ale preto, že takto píšu najmä súkromní predajcovia starších bytov. Samotná veta o ťarchách cenu neurčuje.

Čo je ťarcha a kde ju nájdete

Ťarchy sú zapísané v časti C listu vlastníctva. Ide najmä o záložné právo banky pri hypotéke, vecné bremená, napríklad právo prechodu alebo doživotného užívania, a exekučné záložné právo. List vlastníctva je verejný a jeho informatívnu verziu si môžete bezplatne pozrieť na katastrálnom portáli. Záložné právo banky pri hypotéke predávajúceho je bežné a samo osebe nie je problém, ak kúpna zmluva presne určí, ako sa úver z kúpnej ceny splatí a ťarcha vymaže.

Čo to znamená pre kupujúceho

• Neverte vete, overte list vlastníctva. Pozrite si časť C v deň podpisu zmluvy, nie len pri prvej obhliadke.
• Pozrite sa aj na plomby. Plomba na liste vlastníctva znamená, že v katastri prebieha konanie, napríklad iný vklad alebo exekúcia.
• Zistite dlhy voči správcovi. Nedoplatok na fonde opráv nie je na liste vlastníctva, môže však prejsť na nového vlastníka. Vyžiadajte si potvrdenie od správcu domu.
• Platbu viažte na stav bez tiarch. Pri úschove alebo notárskej úschove nastavte, že peniaze sa uvoľnia až po zápise vlastníctva bez ťarchy, ktorú mal predávajúci.
• Nepriplácajte za sľub. Dáta ukazujú, že byty s touto vetou nie sú drahšie, a čistý list vlastníctva má byť pri kúpe štandard.

Záver: vetu bez tiarch používa 3,1 % inzerátov bytov, najmä pri starších bytoch od súkromných predajcov. V tej istej mestskej časti sú takéto byty o 4,3 % lacnejšie, nie drahšie. Tvrdenie z inzerátu je užitočná informácia, ale overiť ho treba na aktuálnom liste vlastníctva. Údaje vychádzajú z ponukových cien v aktívnej ponuke kukera.sk k 8. 10. 2026, nie z cien skutočných predajov.