Bungalov stojí na metri dvakrát toľko čo poschodový dom. Rozhoduje vek, nie strecha

Bungalov verzus poschodový dom je jedna z najčastejších otázok pri kúpe rodinného domu. V dátach z aktívnej ponuky má odpoveď prekvapivo ostré obrysy. Zo 7 356 inzerátov na rodinné domy, pri ktorých predávajúci uvádza podlahovú plochu domu, spomína bungalov 518 ponúk (7,0 %) a slovo poschodový 300 ponúk (4,1 %). Medián bungalovu je 2 393,68 €/m², medián poschodového domu 1 035,99 €/m². Rozdiel je 2,3-násobný.

Tri skupiny, tri rôzne trhy

• Bungalov: 518 ponúk, medián 285 000 € pri 116 m², teda 2 393,68 €/m²
• Poschodový dom: 300 ponúk, medián 217 000 € pri 200 m², teda 1 035,99 €/m²
• Bez zmienky o type: 6 538 ponúk, medián 196 000 € pri 139 m², teda 1 344,01 €/m²
• Celá ponuka domov: 7 356 ponúk, medián 202 000 € pri 136 m², teda 1 395,00 €/m²

Kupujúci teda za bungalov zaplatí v mediáne o 68 000 € viac a dostane o 84 m² menej podlahovej plochy. To je pri bežnom rodinnom dome rozdiel troch izieb.

Prečo je rozdiel taký veľký

Odpoveď nie je v tvare domu, ale v jeho veku. Rozdiel v zastúpení novostavieb je zásadný:

• Bungalovy: 314 z 518 ponúk je novostavba, teda 60,6 %. Rekonštrukciu spomína len 5,0 %.
• Poschodové domy: novostavba je len 20 z 300 ponúk, teda 6,7 %. Rekonštrukciu spomína 50,3 %.
• Celá ponuka domov: novostavby tvoria 18,4 %, rekonštrukciu spomína 42,8 %.

Slovo „bungalov“ je marketingový pojem, ktorý sa na Slovensku rozšíril s novou výstavbou po roku 2010. Slovo „poschodový“ naopak používajú najmä predajcovia starších domov, ktorí opisujú dispozíciu domu postaveného v 70. či 80. rokoch. Porovnávaním týchto dvoch skupín teda z veľkej časti porovnávame novostavbu so starým domom — nie prízemie s poschodím.

Keď obe skupiny zúžime len na novostavby, rozdiel sa výrazne zmenší: bungalov-novostavba má medián 2 366,64 €/m² (314 ponúk), poschodová novostavba 1 670,95 €/m² (20 ponúk). To je stále o 41,6 % viac, ale nie dvaapolnásobok. Opačne pri starších domoch: bungalovy mimo novostavieb majú 2 454,81 €/m², staršie poschodové domy len 978,48 €/m².

Zvyšok rozdielu má vysvetlenie

Aj po očistení o vek zostáva bungalov na metri drahší, a má to konštrukčné dôvody:

• Základy a strecha na väčšej ploche. Prízemný dom má pri rovnakej úžitkovej ploche zhruba dvojnásobný pôdorys, teda dvojnásobnú plochu základovej dosky aj strechy. To sú dve najdrahšie konštrukcie domu.
• Väčší pozemok. Bungalov na 116 m² potrebuje výrazne širší pozemok než dvojpodlažný dom s rovnakou plochou. V drahších lokalitách je to samostatná nákladová položka.
• Modernejší štandard. Novostavby sa dnes stavajú s vyšším štandardom zateplenia a technológií, čo dvíha cenu bez ohľadu na počet podlaží.

Naopak, poschodové domy majú v ponuke častejšie garáž — 55,7 % oproti 26,8 % pri bungalovoch. Pri starších domoch je garáž súčasťou pôvodného projektu, pri nových prízemných domoch býva riešená prístreškom.

Kde sú bungalovy najdrahšie

• Banskobystrický kraj: 2 916,67 €/m² (19 ponúk, medián 299 000 € pri 100 m²)
• Bratislavský kraj: 2 843,09 €/m² (74 ponúk, 344 500 € pri 121 m²)
• Žilinský kraj: 2 437,66 €/m² (47 ponúk, 275 000 €)
• Trnavský kraj: 2 347,06 €/m² (119 ponúk, 279 500 €)
• Trenčiansky kraj: 2 343,14 €/m² (48 ponúk, 253 500 €)
• Prešovský kraj: 2 278,90 €/m² (54 ponúk, 288 000 €)
• Košický kraj: 2 132,89 €/m² (59 ponúk, 298 900 €)
• Nitriansky kraj: 2 100,00 €/m² (93 ponúk, 249 000 €)

Najviac bungalovov je v ponuke v Trnavskom kraji (119) a Nitrianskom kraji (93), teda v pásme so zázemím Bratislavy a s dostupnými rovinatými pozemkami. Rozdiel medzi najdrahším a najlacnejším krajom je len 1,4-násobný — ceny nových prízemných domov sú po Slovensku prekvapivo vyrovnané, lebo stavebné náklady sú všade podobné a v cene je menej „pozemku“ než pri starších domoch v mestách.

Čo to znamená pre kupujúcich a stavebníkov

• Pre kupujúcich: ak máte rozpočet do 220 000 €, prízemný dom v ponuke prakticky nenájdete — medián bungalovu je 285 000 €. Za tie peniaze však kúpite starší poschodový dom so 200 m², kde ostáva rozpočet na rekonštrukciu.
• Pre tých, čo plánujú stavať: vyššia cena bungalovu za meter nie je prirážka predajcov, ale odraz konštrukcie. Ak rátate rozpočet na vlastnú stavbu, počítajte s väčšou plochou základov, strechy aj pozemku.
• Pre predávajúcich staršieho domu: označenie „poschodový“ v inzeráte signalizuje kupujúcemu starší dom. Ak je dom po rekonštrukcii, uveďte to — polovica poschodových domov v ponuke rekonštrukciu spomína a bez tejto informácie vás trh zaradí k tým ostatným.
• Pre investorov: obe skupiny miznú z inzercie rovnako rýchlo (19,5 a 19,0 dňa) a rýchlejšie než trh domov ako celok (23 dní). Dopyt je pri jasne opísanom type domu vyšší než pri inzeráte, ktorý typ vôbec neuvádza.

Ako sme počítali

Pracujeme s domami na predaj, pri ktorých inzerát uvádza podlahovú plochu domu, nie výmeru pozemku — to je 7 356 z celkovej ponuky. Pri zvyšku je v poli plochy uvedená výmera pozemku a cena za meter by potom nemerala dom, ale záhradu. Typ domu čítame z textu inzerátu, takže „bez zmienky“ neznamená „nie je to bungalov“ — len to, že predajca slovo nepoužil.

Táto vzorka pochádza celá z jedného inzertného portálu, takže porovnanie beží v rámci jedného slovníka a jednej cenovej hladiny. Kontrola na druhom, realitnom portáli dáva rovnaké znamienko: bungalov 2 414,87 €/m² (102 ponúk) oproti poschodovému domu 1 653,63 €/m² (38 ponúk), teda o 46 % viac. Odstup je tam menší, lebo realitný portál má celkovo novšiu a drahšiu ponuku (medián 1 952,38 €/m²).