„Bez tiarch“ píše len 3,4 % inzerátov. Čo si na liste vlastníctva overiť sami

Informácia, či je nehnuteľnosť zaťažená, patrí k najdôležitejším údajom pri kúpe. V inzercii sa však objavuje zriedka. Z 39 483 aktívnych inzerátov na predaj k 26. 9. 2026 uvádza, že nehnuteľnosť je bez tiarch, nezaťažená alebo má čistý list vlastníctva, len 1 361 inzerátov, teda 3,4 %. Samotný list vlastníctva spomína 4,0 % inzerátov. Zvyšok kupujúci zisťuje až pri obhliadke alebo pri zmluve. Pritom list vlastníctva si môžete pozrieť sami ešte predtým, než sa s predávajúcim stretnete.

Čo o ťarchách hovorí inzercia

• Byty: „bez tiarch“ uvádza 480 zo 14 442 inzerátov (3,3 %)
• Rodinné domy: 273 z 9 343 (2,9 %)
• Pozemky: 355 zo 7 427 (4,8 %)
• List vlastníctva pri pozemkoch: spomína ho 543 inzerátov (7,3 %), najviac zo všetkých typov
• Spoluvlastnícky podiel pri pozemkoch: 391 inzerátov (5,3 %) predáva len podiel, nie celý pozemok
• Vecné bremeno pri pozemkoch: 65 inzerátov (0,9 %) ho výslovne uvádza

Pri pozemkoch je právny stav témou častejšie, pretože sa na nich častejšie vyskytujú podiely viacerých vlastníkov, bremená a nevysporiadané vzťahy. Ani tam však zmienku nemá viac než desatina ponuky.

Ako čítať list vlastníctva

List vlastníctva je verejná listina katastra nehnuteľností, ktorú upravuje katastrálny zákon č. 162/1995 Z. z. Informatívne údaje si môžete bezplatne pozrieť online na katastrálnom portáli podľa katastrálneho územia a čísla listu vlastníctva alebo parcely. Má tri hlavné časti:

Časť A: majetková podstata

Obsahuje parcely a stavby, ktorých sa list týka. Pri pozemkoch uvádza číslo parcely, výmeru a druh pozemku, napríklad zastavaná plocha, záhrada alebo orná pôda. Parcely registra C zodpovedajú súčasnému stavu v teréne, parcely registra E vychádzajú z pôvodných pozemkových kníh a nemusia sa zhodovať s tým, čo vidíte na mieste.

Časť B: vlastníci

Uvádza mená vlastníkov, veľkosť ich podielov a titul nadobudnutia, teda na základe čoho sa stali vlastníkmi. Pri byte je tu aj číslo bytu a podiel na spoločných častiach domu a na pozemku. Overte, či predávajúci je jediný vlastník. Ak je vlastníkov viac, predaj musia podpísať všetci.

Časť C: ťarchy

Tu sú zapísané práva iných osôb k nehnuteľnosti. Najčastejšie:

• Záložné právo banky: nehnuteľnosť zabezpečuje úver predávajúceho. Záložné právo zmluvou predaja nezaniká, preto je nutné dohodnúť, ako a kedy sa úver splatí a záložné právo vymaže.
• Záložné právo podľa § 15 zákona č. 182/1993 Z. z.: pri bytoch býva zapísané v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome ako zabezpečenie pohľadávok, napríklad z platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv. Samo osebe neznamená dlh, no vyplatí sa overiť u správcu alebo spoločenstva, či predávajúci nemá nedoplatky.
• Vecné bremeno: napríklad právo prechodu cez pozemok alebo doživotné užívanie. Prechádza na nového vlastníka a nedá sa jednoducho odstrániť.
• Predkupné právo: niekto iný má prednostné právo nehnuteľnosť kúpiť.
• Exekučné záložné právo: signál, že proti vlastníkovi prebieha exekúcia.

Poznámky a plomba

V liste vlastníctva môžu byť aj poznámky, napríklad o súdnom spore alebo prebiehajúcom konaní. Ak katastru práve leží návrh na vklad, napríklad z iného predaja, je to na liste vyznačené ako prebiehajúce konanie, v praxi nazývané plomba. Pri kúpe to je dôvod spozornieť a zistiť, o aké konanie ide.

Prečo „bez tiarch“ v inzeráte nestačí

• Inzerát nie je listina. Údaj v popise vychádza z tvrdenia predávajúceho alebo sprostredkovateľa a môže byť zastaraný.
• Stav sa mení. Medzi zverejnením inzerátu a podpisom zmluvy môže pribudnúť záložné právo alebo exekúcia. Aktuálny výpis si preto pozrite tesne pred podpisom a znova pred úhradou kúpnej ceny.
• Nie každá ťarcha je problém. Zákonné záložné právo v prospech vlastníkov bytov je bežné. Rozhoduje, o akú ťarchu ide a ako sa vyrieši.

Čo to znamená pre kupujúcich

• Pozrite si list vlastníctva ešte pred obhliadkou. Stačí vám katastrálne územie a číslo listu alebo parcely. Ak ich predávajúci odmietne poskytnúť, je to dôležitá informácia.
• Porovnajte údaje s inzerátom. Výmera pozemku, druh pozemku a počet vlastníkov by mali sedieť s tým, čo sa predáva.
• Pri záložnom práve banky trvajte na bezpečnom postupe. Kúpna cena by mala ísť cez úschovu alebo priamo na splatenie úveru a zmluva by mala upraviť, kedy sa záložné právo vymaže.
• Pri pozemkoch si overte prístup a register. Parcela registra E alebo vecné bremeno môžu zásadne ovplyvniť, čo na pozemku postavíte a ako sa k nemu dostanete.

Takeaway

Len 3,4 % inzerátov výslovne uvádza, že nehnuteľnosť nie je zaťažená, a aj tento údaj treba overiť. List vlastníctva je verejný a jeho kontrola trvá pár minút. Je to najlacnejšia poistka pri kúpe nehnuteľnosti, akú máte k dispozícii.

Metodika: aktívne inzeráty na predaj v databáze kukera.sk k 26. 9. 2026, bez duplicít, spolu z dvoch portálov. Zmienky sú zistené z textu inzerátov. Orientačné informácie, nejde o právne poradenstvo.