Banka ocenila byt pod kúpnu cenu? Rozdiel 15 000 € vás môže stáť 12 000 € hotovosti

Kupujete byt za 200 000 €, ale banka ho ocení na 185 000 €. Rozdiel 15 000 € sa nezdá dramatický, no pri limite 80 % znamená, že úver klesne zo 160 000 na 148 000 € a hotovosti potrebujete o 12 000 € viac, teda 52 000 € namiesto 40 000 €. Banky pri hypotéke totiž spravidla vychádzajú z nižšej z dvoch hodnôt: z dohodnutej kúpnej ceny alebo z ocenenia nehnuteľnosti.

V roku, keď ceny rýchlo rastú, je to reálne riziko. Podľa NBS je priemerná ponuková cena o 10,9 % vyššia než pred rokom a ocenenie sa môže opierať aj o staršie obchody v okolí, ktoré za ponukami zaostávajú.

Ako to vychádza v číslach

Modelový byt s kúpnou cenou 200 000 € a ocenením 185 000 €. Splátka pri 3,9 % a 30 rokoch:

• Bez rozdielu, limit 80 %: úver 160 000 €, vlastné zdroje 40 000 €, splátka 755 €
• S rozdielom, limit 80 %: úver 148 000 €, vlastné zdroje 52 000 €, splátka 698 €
• Bez rozdielu, limit 90 %: úver 180 000 €, vlastné zdroje 20 000 €
• S rozdielom, limit 90 %: úver 166 500 €, vlastné zdroje 33 500 €

Pri limite 90 % je dosah ešte citeľnejší: chýbajúcich 13 500 € je o dve tretiny viac hotovosti. Týka sa to mladých do 35 rokov bez nehnuteľnosti, ktorým opatrenie NBS od 1. 1. 2027 otvára vyšší limit, ak ho banka zavedie.

Prečo vychádza ocenenie nízko

• Porovnávacie obchody. Hodnota vychádza z už známych cien a pri rýchlom raste trhu môže meškať.
• Stav a nesúlad s dokumentmi. Nezaevidované stavebné úpravy, staršia rekonštrukcia bez dokladov alebo chýbajúca kolaudácia hodnotu znižujú.
• Nezapočítané príslušenstvo. Pivnica, garážové státie alebo podiel na pozemku sa nemusia dostať do výpočtu, ak nie sú jasne doložené.
• Interná úprava. Banka môže podľa vlastného posúdenia hodnotu ďalej znížiť a každá má vlastné postupy, takže ten istý byt môže v dvoch bankách vyjsť rozdielne.

Znalec pritom oceňuje podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, kým banka sleduje hodnotu zabezpečenia. Ide o dva rozdielne pohľady a ani jeden nie je automaticky trhová cena.

Čo môžete urobiť

• Doplňte podklady. Faktúry za rekonštrukciu, kolaudáciu, projektovú dokumentáciu a list vlastníctva s príslušenstvom. Niekedy to na úpravu ocenenia stačí.
• Skúste inú banku. Keďže metodiky sa líšia, porovnajte si posúdenie viacerých bánk. Starší posudok môže byť varovný signál, preto sa vopred spýtajte, aký akceptujú.
• Vyjednávajte o cene. Nižšie ocenenie je vecný argument. Predávajúci skôr pristúpi aspoň na čiastočnú zľavu, keď vie, že ďalší kupujúci s hypotékou môže naraziť na to isté.
• Doplňte vlastné zdroje. Rodinná pôžička sa však môže objaviť v posudzovaní bonity, ak ide o úver.
• Zmeňte zabezpečenie. Ďalšia nehnuteľnosť v zálohe môže znížiť LTV, zároveň však viažete druhý majetok.

Čo neriešiť

Nikdy nepristupujte na ponuku uviesť v zmluve vyššiu kúpnu cenu, než je skutočná, len aby sa zvýšil úver. Banku by ste tým uviedli do omylu a riziká nesiete vy aj predávajúci.

Čo to znamená pre kupujúcich a predávajúcich

• Kupujúci: rezervu si plánujte nie z ceny, ale z rizika ocenenia. Do rezervačnej zmluvy si nechajte podmienku schválenia hypotéky alebo aspoň primeraný čas na jej vybavenie.
• Predávajúci: ak predávate kupujúcemu s hypotékou, majte pripravené doklady k úpravám a kolaudácii. Rýchlejšie ocenenie skracuje čas do podpisu.
• Investor: ocenenie pri refinancovaní môže po raste cien zlepšiť LTV, ale nemusí. Pri kalkulácii s ním nepočítajte ako s istotou.

Takeaway: ocenenie o 7,5 % pod cenou neznamená o 7,5 % viac hotovosti, ale o 30 % viac. Výpočty sú modelové, pri konkrétnom úvere rozhodujú podmienky banky. Ide o orientačné informácie, nie finančné poradenstvo.