Apartmán na firmu sa od roku 2026 odpíše za 20 rokov namiesto štyridsiatich

Budova kúpená na firmu sa na Slovensku odpisuje pomaly. Bytové budovy, hotely, administratívne budovy či budovy pre kultúru, školstvo a zdravotníctvo patria do odpisovej skupiny 6 s dobou odpisovania 40 rokov. Ostatné nebytové budovy — sklady, výrobné haly, garáže — sú v skupine 5 s dobou 20 rokov. Od 1. januára 2026 sa toto rozdelenie pre jednu skupinu nehnuteľností mení.

Čo presne novela mení

Novela zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov umožňuje daňovníkovi skrátiť dobu odpisovania budov určených na ubytovanie alebo šport zo 40 rokov na minimálne 20 rokov. Ide o budovy zatriedené podľa Klasifikácie stavieb do kódu 121 (budovy na ubytovanie) a do kódov 1265 a 241 (budovy pre šport). Daňovník si dobu volí v rozmedzí 20 až 40 rokov.

Druhá zmena sa týka rekonštrukcií. Do odpisovej skupiny 2 pribudli dve nové položky:

• 2-40 — technické zhodnotenie a opravy budov na ubytovacie služby
• 2-41 — technické zhodnotenie a opravy budov pre šport

Obe sa odpisujú šesť rokov a odpisujú sa samostatne, oddelene od samotnej budovy. Podmienkou je, že technické zhodnotenie alebo oprava predstavuje najmenej 10 % vstupnej ceny budovy. Uplatniť si to môže vlastník aj ten, kto má budovu prenajatú na základe zmluvy. Nové pravidlá sa prvýkrát použijú v daňových priznaniach podaných po 31. decembri 2025.

Koľko to znamená v eurách

Modelový apartmán v horskom stredisku kúpený firmou za 200 000 € (bez hodnoty pozemku, ktorý sa neodpisuje):

• pri 40-ročnom odpisovaní: ročný odpis 5 000 €
• pri skrátenom 20-ročnom odpisovaní: ročný odpis 10 000 €
• rozdiel v daňovom výdavku: 5 000 € ročne, čo pri 21 % sadzbe dane z príjmov právnickej osoby znamená približne 1 050 € ročne menej na dani

Ak k tomu firma spraví rekonštrukciu za 40 000 € — teda 20 % vstupnej ceny, čím prekročí desaťpercentnú hranicu — odpíše ju za šesť rokov namiesto toho, aby ju pripočítala k budove a rozpustila na desaťročia. Ročný odpis z rekonštrukcie tak vychádza zhruba 6 700 € namiesto približne 1 000 €.

Čo to znamená pre trh s nehnuteľnosťami

• Apartmány a penzióny v strediskách sa stávajú daňovo zaujímavejšími, ak sú skutočne prevádzkované na ubytovanie. Zmena mieri na cestovný ruch, nie na bežný nájomný byt.
• Rekonštrukcie starších objektov dostávajú výrazný impulz — šesťročný odpis je rozdiel medzi projektom, ktorý sa vráti v horizonte financovania, a projektom, ktorý sa vracia dvadsať rokov.
• Bežný byt na prenájom zostáva v skupine 6 so 40-ročným odpisovaním. Rozhoduje zatriedenie stavby, nie to, ako ju majiteľ nazýva v inzeráte.
• Športové objekty — telocvične, haly, wellness prevádzky pri ubytovaní — sa dostávajú do rovnakého režimu.

Tri veci, ktoré sa ľahko prehliadnu

Pozemok sa neodpisuje. Pri kúpe apartmánu alebo penziónu treba kúpnu cenu rozdeliť medzi stavbu a pozemok. Odpisovať sa dá len časť pripadajúca na stavbu, takže „200 000 € vydelených dvadsiatimi“ je zjednodušenie, ktoré v účtovníctve neprejde.

Odpisy pri prenájme majú strop. Zákon o dani z príjmov obmedzuje uznanie odpisov pri hmotnom majetku poskytnutom na prenájom do výšky príjmov z tohto prenájmu. Neuplatnená časť sa neposiela do stratena — prenáša sa do ďalších rokov, no rýchlejší odpis nemusí priniesť rýchlejšiu daňovú úsporu, ak je nájomné nízke.

Pri predaji sa účet vyrovná. Rýchlejšie odpisovanie znižuje zostatkovú cenu. Ak firma budovu neskôr predá, odpočíta si od predajnej ceny menej a základ dane je vyšší. Skrátený odpis je teda odklad dane, nie jej odpustenie.

A ak nehnuteľnosť nedržíte cez firmu

Fyzická osoba s príjmom z prenájmu môže odpisovať tiež, ale len ak nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Tým sa jej však mení aj režim pri predaji: oslobodenie príjmu z predaja sa počíta až od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku, nie od jej nadobudnutia. Rozhodnutie „dám si to do obchodného majetku kvôli odpisom“ preto treba robiť s výhľadom na to, kedy plánujete nehnuteľnosť predať — nie len na najbližšie daňové priznanie.

Zmena zapadá do širšieho obrazu: štát sa snaží podporiť investície do ubytovacích a športových kapacít v čase, keď bytová výstavba klesá a kapitál hľadá segmenty s lepšou návratnosťou. Pre trh to znamená, že staršie penzióny a apartmánové domy, ktoré doteraz nikto nechcel rekonštruovať, dostávajú nový dôvod na obnovu.

Poznámka: Ide o orientačný prehľad, nie o daňové poradenstvo. Konkrétne zatriedenie budovy a spôsob odpisovania konzultujte s daňovým poradcom.